以下是我大學同學他在臉書Po的分析，供大家參考：

最近兩週，東森電視台的《夢想街57號全能事務所》節目，一直在討論所謂的「假購屋真詐騙」的問題，因為涉及的受害者高達數十人，因此，引起高度注意。簡單地說，受害者是房屋買賣關係中的賣方，而買方是一夥人，其中買方代書負責提供買賣契約書。受害者只收到兩成價金，然而，房屋就被買方過戶再設定抵押權給民間貸款業者，甚至，進一步辦理信託登記或流抵契約登記給民間貸款業者。八成的尾款，受害者還未收到。詳細的案情，請參閱YouTube。

我想探討的是受害者的特徵。詐騙者除了施行詐術外，還需要物色到可能受騙的人。在上述的案子中，受害者普遍有著如下三個特徵：
一、受害者自己銷售房屋，他們都在網路上自售（如591租售網），沒有找房仲業者。
二、受害者大多數年事已高，有六、七十多歲，最年輕者也有五十好幾。
三、房屋沒有設定抵押權，乾乾淨淨。

這代表什麼？賣方自售，不找仲介，是想要省錢。年紀大卻要賣屋，可能急需要錢，例如：生病、子女婚嫁、分家產等等。房屋沒有抵押，表示賣方辛苦一輩子，還清貸款，很可能是賣方唯一的一間房屋。（當然，也有例外的，節目中，受害者自救會的會長，就是例外，他是一間汽車公司的老板，他發現受騙，因此擋住了交易）

許多受害者一輩子只買一間房子，顯然沒有看過多少件房屋買賣契約書。更糟的是，受害者太相信代書，買方的代書說他是個「中立客觀的第三人」，大多數的賣方居然也信了。當買方約好賣方在代書事務所簽約時，買方代書就把條文唸一遍，然後，現場放著相當於售屋價金一成的現金，即使賣方對條文可能有疑慮，但鈔票就在眼前，有幾人能沈得住氣？而且，既然賣方不找房仲是為了省錢，則在簽約時，也多半不會帶律師或代書陪同。所以，當那些賣方在網路上自售時，在詐騙者看來，無疑是一群肥羊自投羅網，而詐騙者只需要釣魚，看誰會上鈎。

大一時，讀到民法第七十四條「暴利行為」，條文中有「乘他人之急迫、輕率或無經驗」的文字，前面那些受害者的特徵就暗合「急迫、輕率或無經驗」。解決之道，我的想法是：凡進行重要的財產處分事宜，務必委任一名有經驗的律師幫忙審約及洽談，即使最後沒有成交，至少沒有損失（只是花一點律師費而已）。

另外，從這個案件，我體會到：法律條文是死的，要學會活用條文，有兩個途徑：
一、研究犯罪行為。
二、閱讀法院判決書。

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